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裁判要点出卖人与买受人签定房屋买卖合约后，房屋被法院查禁挽救的，房屋买卖合约仍然有效地。但因我国是以不动产物权注册作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权移往注册，才能再次发生房屋所有权变动的法律后果。交易房屋正处于司法查禁状态，包含法律上的“遵守无法”，出卖人无法之后履行合同、帮助买受人办理过户申请，买房人无法实际获得房屋。出卖人与买受人签定房屋买卖合约后，房屋被法院查禁挽救的，房屋买卖合约仍然有效地。

但因我国是以不动产物权注册作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权移往注册，才能再次发生房屋所有权变动的法律后果。交易房屋正处于司法查禁状态，包含法律上的“遵守无法”，出卖人无法之后履行合同、帮助买受人办理过户申请，买房人无法实际获得房屋。涉及法条 《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条 《中华人民共和国物权法》第九条 《最高人民法院关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》第十七条 基本案情 李吉(人物名称皆为化名)系由北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋(以下全称涉嫌房屋)的所有权人。2013年5月14日，李吉与王杰签定《房屋买卖合约》，李吉将涉嫌房屋背叛给王杰，房屋总价款149万元(不含家具家电等)。

同日，王杰缴纳李吉定金2万元，李吉将涉嫌房屋交付给王杰居住于用于。2013年5月29日，王杰缴纳首付款43万元。

2013年6月4日，王杰缴纳首付款40万元。双方誓约上述定金及首付款总计85万元应该用作中止涉嫌房屋原先的抵押贷款申请。2013年6月6日，因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案，高翔申请人财产挽救，北京市通州区人民法院做出(2013)合民初字第09386号民事裁定书，裁决对涉嫌房屋展开查禁。王杰向法院明确提出案外人异议，被上诉。

王杰控告至法院称之为：我和李吉之间的《房屋买卖合约》不受法律维护，我早已缴纳了85万元购房款，现因李吉的原因造成房屋被查禁，我的合法权益遭到伤害。故诉至法院，催促判令：1.证实双方之间的《房屋买卖合约》有效地;2.李吉继续履行双方签定的《房屋买卖合约》，并帮助我办理过户申请。李吉坚称：我表示同意王杰的诉讼请求，上述合约是双方的现实意思回应，但是涉嫌房屋现被司法查禁，我无法继续履行。一审法院庭审过程中释明王杰：涉嫌房屋正处于司法查禁状态，其与李吉签定的《房屋买卖合约》不存在着遵守无法的情形，其可以于遵守无法的情形避免后自行主张或催促中止《房屋买卖合约》并拒绝出卖人分担适当违约责任。

王杰仍坚决其诉讼主张。案件索引： 一审：北京市通州区人民法院(2013)合民初字第09926号(2013年9月10日)。

二审：北京市第三中级人民法院(2013)三中民终字第01434号(2014年1月14日)。裁判结果 北京市通州区人民法院于2013年9月10日做出裁决(2013)合民初字第09926号民事判决：一、证实王杰与李吉签定的《房屋买卖合约》有效地;二、上诉王杰的其他诉讼请求。

一审判决后，王杰上告，所持一审意见驳回裁决，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。法院生效裁判指出：依法正式成立的合约，不受法律维护。当事人应该按照誓约遵守自己的义务，不得私自更改或者解除合同。

双方签定的《房屋买卖合约》系由双方的现实意思回应，且不违反法律的强制性规定，合法有效地。故对于王杰拒绝证实王杰、李吉签定的《房屋买卖合约》有效地的诉讼请求，于法有据，法院依法不予反对。遵守无法，是指实际保险费的内容为无法，保险费无法再次发生不遵守(原)债务的效力。该案中，王杰拒绝李吉之后履行合同，帮助王杰办理过户申请。

而涉嫌房屋正处于司法查禁的状态，李吉无法之后履行合同、帮助王杰办理过户申请，包含遵守无法。经法院释明王杰，王杰坚决拒绝之后履行合同，故对于王杰拒绝李吉继续履行《房屋买卖合约》并办理房屋过户申请的诉讼请足，法院依法未予反对。

案例注释 本案的争议焦点在于，买受人交易房屋后，房屋被法院查禁挽救的，房屋买卖合约能否继续履行，买受人能否拒绝办理过户申请，买受人的权益如何获得维护。(一)买房后被查禁，《房屋买卖合约》效力不不受影响 房屋查禁是指人民法院或其他司法机关把被查禁人的房产张贴上封条，或者通过注册机关对有权科注册的房屋展开权属容许，禁令被查禁人对房屋权属展开移往或更改。

在现实生活中，根据签定房屋买卖合约与房屋被查禁的时间顺序，可分成“签前查禁”(房屋买卖之前查禁)与“签后查禁”(房屋买卖之后查禁)两种情形。根据《最高人民法院关于人民法院继续执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定由此可知，双方交易房屋之后被法院查禁的，房屋买卖合约仍然有效地。在房屋被查禁后或者在坚称房产被法院查禁，买卖双方仍签定《房屋买卖合约》的，合约违宪。

本案中，王杰与李吉签定买卖合同在前，法院采行查禁措施在后，该合约不违背前述法律和行政法规的强制性规定，亦不伤害第三人权益，合法有效地。虽然双方在办理房产过户申请之前，法院对房屋展开了查禁，但房屋买卖合约的有效性仍然不不受影响。(二)房屋被查禁，能否办理过户申请 我国《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的成立、更改、出让和歼灭，经依法注册，再次发生效力;予以注册，不再次发生效力，但法律另有规定的除外。

由此可知，我国以不动产物权注册作为物权变动的生效要件。当事人议定了合法有效地的房屋买卖合约，只有依法办理了房屋所有权出让注册，才能再次发生房屋所有权变动的法律后果;不经注册，法律不指出再次发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的必须，也是不动产物权审批原则的必定拒绝。

本案中，王杰与李吉虽已签定了《房屋买卖合约》，王杰也缴纳了首付款并实际占据用于房屋，但双方未办理房屋的过户申请，从法律上来讲，涉嫌房屋的所有权仍归出卖人李吉所有，买房人王杰未获得房屋的所有权。遵守无法，又称“保险费无法”，是指债务人由于短时间，事实上已不有可能遵守债务。遵守无法使债的目的客观上无法构建，因而造成债务歼灭或转化成为损害赔偿之债，债权人无法催促继续履行。

学术上，以债务正式成立时否有遵守无法的事实不存在，遵守无法被分成“自此以后无法”和“嗣后无法”，自此以后遵守无法，是所指在保险费义务正式成立之时保险费即为不有可能。与自此以后无法比较的是嗣后无法，即债务正式成立后再次发生的保险费不有可能。本案双方签定房屋买卖合约后房屋被查禁，即归属于“嗣后无法”。

“嗣后无法”并不影响合约的效力，而是根据否可归责于当事人分别处置。如果不能归责于当事人，则作为一种风险，依风险开销的规则处置;如果可归责于一方当事人，则作为债务不遵守(债权人)，由责任人分担债务不遵守责任”。嗣后无法反映在我国《合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不遵守非金钱债务或者遵守非金钱债务不合乎誓约的，对方可以拒绝遵守，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上无法遵守;(二)债务的标的不适合于强迫遵守或者遵守费用过低;(三)债权人在合理期限内并未拒绝遵守。

本案中，王杰与李吉签定《房屋买卖合约》后，在履行合同方面，王杰允诺缴纳了部分购房款，李吉也交付给了房屋，如果房屋没被法院查禁挽救，王杰有权依据合约的誓约拒绝李吉继续履行《房屋买卖合约》并办理房屋的过户申请。但由于李吉因他案的债务问题涉讼，诉争房屋在办理过户申请之前被法院查禁，在诉争房屋权利存在瑕疵、无法办理过户的现实状况下，王杰拒绝李吉之后履行合同、帮助办理过户申请，即归属于客观遵守无法的情形，王杰坚决拒绝李吉办理房屋过户申请的催促，法院无法反对。(三)签定买卖合同后房屋被查禁，买房人的权益如何确保 司法实践中，签定房屋买卖合约后，房屋被法院司法查禁的，笔者指出可区分有所不同情况采行有所不同的方法： 1、对查禁继续执行驳回。

《最高人民法院关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的必须办理过户注册的财产背叛给第三人，第三人早已缴纳部分或者全部价款并实际占据该财产，但仍未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查禁、扣留、失效;第三人早已缴纳全部价款并实际占据，但未办理过户登记手续的，如果第三人回应没罪过，人民法院不得查禁、扣留、失效。”由此可知，符合三个条件(查禁时房屋价款早已付清，查禁时房屋早已由买受人占据，买受人对没办理过户申请没罪过)，购房人可向继续执行法院明确提出继续执行异议，催促查禁法院对该房产不予无法访问，无法访问之后可拒绝出卖人之后履行合同并办理过户申请。本案中王杰在法院查禁时实际占据房屋，其对未办理房屋过户申请没罪过，但因王杰仅有缴纳了部分购房款，而并未付清全款，故不合乎前款规定的条件，其查禁继续执行异议被法院上诉。

2、等候房屋无法访问。房屋查禁作为一种继续执行措施，是有一定期限的。根据最高人民法院涉及司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查禁期限不得多达二年。查禁期限期满可以续封一次，续封时应该新的制作查禁裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得多达一年，且申请人查禁人有案件胜诉的风险。

因此在房屋买卖合约有效地的前提下，购房人出售房屋后被人民法院查禁的，可以等候中止查禁后拒绝出卖人遵守房屋过户的合约义务。3、获取借贷财产、中止查禁。

如买受人拒绝之后履行合同并获得该房屋的所有权，则可与查禁法院协商，由出卖人或买受人自己获取其他借贷财产申请人中止查禁。获取借贷财产后，法院中止查禁，，双方可继续履行《房屋买卖合约》，买方可拒绝办理房屋过户申请。如中止查禁借贷是由买方自行获取的，其可以向出卖人展开追偿。

4、中止买卖合同，拒绝卖房人分担违约责任。法院查禁有可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请人继续执行。

为防止损失不断扩大，买房人可以出卖人不存在债权人、合约目的无法构建为由行使合约解除权，拒绝卖房人归还购房款，并拒绝卖房人按合约誓约或法律规定分担违约责任。

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